郁亮：房地产更应是配套产业

　　我们从运动聊起，事实上，这次采访前刚刚和郁亮一起参加了一场规模不大却激烈的运动会。郁亮个人这两年最大的新闻恐怕就是从“中年大叔”变身运动型男，这说起来多少有点奇怪，身处调控年代，地产圈中多的是断臂求生的热锅蚂蚁，频频炮轰调控的“大炮”也不乏其人，郁亮最大的新闻却是运动。

　　“冬天也有雪莲花”

　　郁亮说， 房地产市场的下半场是“黄金时期”的下半场，但赚钱没有之前那么多，不是以投资客为主，是自用为主，宏观调控政策会在下半场延续，但是尽管有宏观调控，“不要忘记我们的市场规模很大的，足够发展的了”。

　　从今年6月开始，万科一改上半年的低调沉默，频繁出手拿地，这被外界一时解读为万科“春江水暖鸭先知”，万科看好后市，且调控放松可期。对此，郁亮认为，“外界想得过于复杂”，万科近期的动作只是因为地方政府上半年基本没有地可以卖，到下半年地才陆续出来，“所以这并不是我们对后市乐观不乐观的问题”。

　　最重要的是，万科此时手里有钱。据郁亮称，万科目前手上有470亿元现金，无论后市如何，万科看见有合适的地就可以买。

　　“如果我们不看好后市就不买地了么？”郁亮反问说，万科当下不会因为有钱而去做什么资产运营商，万科的定位还是要“盖房子赚钱”，“既然这个行业前景很大，那为什么不坚定不移地去做？”

　　郁亮所理解的“行业前景很大”，和大多数人，或许也包括他的同行们，并不太一样。对于郁亮的大多数地产同行而言，“行业前景”是与房价水平或是调控力度紧密相关的，在当下这个堪称“史上最强”的调控格局下，哪里有什么行业前景可言？但郁亮一直以来的态度是，“调控对优秀企业无论长期还是短期，都是利好。”

　　在郁亮看来，目前对于地产行业看起来是处于“冬天”，万科仍然可以有所作为，“冬天还有雪莲花，所以并不是说冬天就没有花开了。”郁亮说， 房地产市场的下半场是“黄金时期”的下半场，但赚钱没有之前那么多，不是以投资客为主，是自用为主，宏观调控政策会在下半场延续，但是尽管有宏观调控，“不要忘记我们的市场规模很大的，足够发展的了”。

　　无论是万科还是郁亮，都有一种直面现实的中国式智慧。当有人抨击调控特别是限购政策“违反市场经济规律”时，郁亮和万科的共同态度是“不抱怨”：“我们只会去考虑怎么应对，不会浪费时间去抱怨”。

　　对于限购政策的得失，郁亮的第一反应就是“不评价”。但他坦承，限购对于万科的经营自然有诸多影响，“问题是，你有时间去抱怨吗？”

　　相应的，当谈及房产税时，郁亮的态度也是“我弃权”，但他认为，“房产税的初衷是什么，这个问题得先弄清楚”，“一些人说房产税是为了降低房价，一些人又说房产税是为了解决地方政府财政问题”，“但到底是为了什么？”

　　当这个市场中还有很多人期待着猜测着幻想着调控的放松之日时，郁亮对此不仅不以为然，还深感忧虑：“这个行业里最不需要的是什么？就是对未来市场存在侥幸心理”，“觉得是不是过了明年这个市场又变回来了，这个要不得”。

　　郁亮认为，房地产过去那种好日子是一去不复返了，或者说上半场已经结束了，“其实那种过于辉煌是不正常的，现在随着地产逐渐回归居住属性，正是一种回归正常，将过去那种不正常当作是常态就错了。”

　　郁亮的判断是，调控政策将会长期化。既然“冬天是长期的”，郁亮和万科只有去“积极应对”，“该把户型变小的变小，该调整的调整，原来做两房的面积，现在想办法变成了三房”。

　　在郁亮看来，“每个市场都有管制，只是多少的程度”，管制多有管制多的活法，管制多少企业都需要生存，“也可以活得很好”。

　　对于中国经济下滑的预期，郁亮也没有很操心，他反问道：“宏观经济会困难到什么地步，不是还有很多机场没有建吗？还有很多基础设施没有建吗？”

　　“房地产不再是支柱产业”

　　郁亮称，万科未来会成立一个美国业务的推进小组，会在全球寻找相应的机会。对于境外造房的初始进军地，郁亮并没有明确表态：“中国人想去哪里，去哪里的人最多，万科就去哪里。”

　　“过去我们房地产号称自己为支柱产业，我现在觉得这个定位是有问题的。”对于万科未来的发展，郁亮认为首先要搞清楚行业如何定位。在郁亮看来，房地产今后更应该是个配套产业，服务于整体国民经济。他举例称，城市化的初级阶段最缺的就是住房。下个阶段，城市面临升级，开始招商引资发展工业园区，需要办公商业。当城市需要展示形象和文化的时候就需要文体设施；同时，老龄化人群住宅问题也是未来的空间，一定很有前景，“所以说房地产行业是城市发展、社会经济发展的配套产业”。

　　郁亮强调，与之前那个“过于辉煌”的上半场相比，房地产作为配角的下半场仍然会“很精彩”，“房地产未来15-20年有很多机会”。

　　其中一个机会就是境外造房。

　　在国内限购的情况下，目前国内资金在境外购房已蔚为风潮。对此，郁亮看到的机会是，“我们不是为中国人服务的嘛，我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？”

　　对于万科来说，境外造房不仅仅是一个商业机会，也是其启动国际化战略的一个标志。郁亮称，万科未来会成立一个美国业务的推进小组，会在全球寻找相应的机会。

　　对于境外造房的初始进军地，郁亮并没有明确表态：“中国人想去哪里，去哪里的人最多，万科就去哪里。”这是个并不太难圈定的名单，应该会有美国，或许还有中国香港。

　　事实上，万科今年在香港已有所动作，只是此前舆论将之简单解读为“海外融资”。今年7月，万科已斥资10亿港元完成收购了香港上市公司南联地产。而在万科国际化的消息刺激之下，昨日南联地产股价大涨10.25%。

　　对于国际化计划，郁亮称，“任何国际化里面必须有当地合作伙伴，没有合作伙伴是不会做的，这是一个前提”，而产品定位更是很直接，“卖给中国大陆居民的中高端房产。”

　　当有人提及香港本地已是地产大亨云集，万科怕不怕时，郁亮笑称，“万科也不差吧？”

　　领跑者说

　　在今年爆发的安信地板不合格的事件中，是万科最早出来承担责任，向公众澄清情况，但事实上，万科并不是使用安信地板最多的地产商，“我们只是排第三”，但万科仍然站了出来，“我们不站出来，谁站出来”；在2009年的“楼脆脆”事件中，也是万科站出来为事件买单，收购项目公司以保障项目后续建设。

　　在采访前的一场长跑赛中，郁亮轻松拿了一个第一，将第二名甩开了近一分钟。

　　而在地产这个大江湖中，万科尽管仍然处于第一，但领先优势远没有长跑场上那么明显。郁亮在采访时也坦承，实际上万科进入了稳健发展的时代，并不是快速发展的时代，“我们青春期过去了，进入成熟阶段了”，“应该承认，过去几年很多同行发展很快，比万科快。”

　　在2010年销售额突破千亿大关之后，万科的确在放慢扩张的速度。今年上半年，万科销售金额虽有625.4亿元，但比去年同期下降了4.7%，增速也低于行业平均水平。对于今年全年的业绩表现，郁亮虽很谨慎，却也颇有信心：“对于今年实现正增长，我们有信心。”符合逻辑的是，下半年，万科显然要有所发力。

　　尽管万科已过了一味追求规模数字的“青春期”，但这并不意味着万科就甘心让出领跑者地位了。在今年5月的股东大会上，万科董事会主席王石曾表态称，“大家要做好准备，万科可能会为了质量沦为老二老三。”对此，郁亮表示，王石如此说并不意味着万科甘心拱手相让行业老大地位，“主席这么说是提醒，只是明确我们集团质量第一的决心，但被外面理解成万科变老二老三了，主席是表一个态而已”。

　　郁亮表示，目前行业洗牌仍在进行中，但即使洗牌结束，中国内地也不太会形成香港地产市场的多寡头局面，毕竟香港规模比内地小，所以形成垄断这件事情，暂时还不用多想，“但目前中国房地产行业集中度提高，对房地产业的健康有作用。”

　　除了销售规模和利润等硬指标，在郁亮心目中，万科行业老大的形象更应体现在“责任”之上，“谁最关心这个行业的整体形象，谁最愿意站出来为整个行业担责任”，谁才能说是当之无愧的行业领袖。

　　在今年爆发的安信地板不合格的事件中，是万科最早出来承担责任，向公众澄清情况，但事实上，万科并不是使用安信地板最多的地产商，“我们只是排第三”，但万科仍然站了出来，“我们不站出来，谁站出来”；在2009年的“楼脆脆”事件中，也是万科站出来为事件买单，收购项目公司以保障项目后续建设。

　　如此作为，才是郁亮所定义的行业老大。

　　在安信事件爆发之后，万科内部曾爆发了一场关于“要不要继续做装修房”的争论，若不做装修房万科未来可以省掉类似的很多麻烦。“如果万科都不能做好的话，那业主怎么做好它？”郁亮表示，万科讨论之后还是坚定了继续做装修房的理念，有问题不能回避，而是要以绝对负责任的态度，认真解决问题。

　　“这次事件对万科的教训在哪里？公司规模扩大之后，现在做到百分之一的失误率还不行，我们要做到千分之一。”郁亮说。

　　除了质量问题，万科对于地产行业的公众形象也非常在乎。郁亮称，万科从来不做“和调控对着干”的事情，万科一直奉行的不拿地王政策不仅仅是一个商业决定，“地王也可以赚钱”，“不拿地王可以避免犯政治错误”。

　　对于调控是否会进一步加码的问题，郁亮也有着相似的忧虑。郁亮称，维护行业公众形象靠万科一家肯定还不够，“如果我们不听话，房价猛涨，地王频出，调控肯定还会加码。”

　　“对于万科下半场可持续发展的重要问题，在于我们要找到跟新的下半场相适应的东西。”郁亮表示，新的下半场有很多的变化，其中一个变化，“我们有了好房子之后，还要盖有人住的房子，我们很多工作都是围绕这个目标的。”

　　有人住的房子，嗯，是一个和以前不太一样的东西。郁亮说，万科想提供的，除了好房子、好服务，还得有一个好的邻里关系。从这个“好邻居”的设想而言，万科可能又跑在了所有人的前面。

来源：东方财富网