小区室外车位应当首先满足业主需要

【案情】2009年A公司在某市开发建设了一个住宅小区。根据该公司在当地城乡规划局报建修建性详细规划，小区室外摩托车位94个、室外小汽车位22个，并在其上标注“小区内室外停车位权属归开发商所有”。

其后，A公司与李某等人签订《车位权属（国有土地使用权）代转让、出租合同书》，委托李某等人对小区内室外停车位负责出租、管理。对此，小区业主委员会及物业公司，就小区内的室外停车位的权属与A公司发生争议，遂诉至法院。

【说法】《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

法院审理发现，该小区除了涉案室外停车位外，再没有其他的车位或车库。因此，涉案室外停车位应先满足业主需要。A公司把涉案室外停车位交给李某等人代转让、出租，明显违反“应当首先满足业主的需要”的法律规定，该代转让、出租不具合法性。

本案当中，购房合同并未明确约定涉案室外停车位归A公司所有。此外，购房合同通常为开发商单方起草的格式合同。依格式合同解释规则，发生纠纷时，应当作出不利于开发商的解释。因此，车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。据此，法院最终认为涉案小区的室外停车位权利归小区业主共有。

（本报记者  张  璁整理）

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