老四区二手换房客占比过半 非首套房买家踊跃入市

　　非首套房买家踊跃入市

　　据“阳光家缘”公布数据显示，4月广州二手住宅市场成交量和成交面积分别达5620套和45.61万平方米，环比3月分别大涨41.7%和41.9%，其中，天河、海珠、越秀、荔湾等四个中心城区，在4月共录得二手住宅成交量和成交面积分别达2944套和19.91万平方米，环比3月分别上升47.4%和46.5%，成交量和成交面积环比增幅均跑赢大市整体水平。特别值得关注的是，四个中心城区二手住宅成交量占据了全市整体成交量的一半以上。

　　据合富置业市场经理梁燕明介绍，“3·30新政”出台后，在天河、海珠、越秀、荔湾四个中心城区超过一半是非首套房买家。其中，天河非首套房二手买家占比最高，达56%，荔湾非首套房二手买家占比相对较低，原因在于原芳村地区仍以首套房买家居多，非首套房买家占比不到四成，而旧荔湾非首套房买家占比稍高，约51%。外围区域内番禺非首套房买家占比亦相对较高，达45%。政策利好，对非首套房买家入市信心提振明显。

　　梁燕明表示，广州限购前非首套房买家占比达35%，到2012年房地产调控政策收紧并实施限购后，非首套房买家占比下滑到31%，是近几年最低值。随着市场对限购政策的消化，再加上2014年“9·30新政”，非首套房买家比例开始有所上涨，到2015年首季度已突破四成，而在“3·30新政”后的4月至今，非首套房买家比例更升到46%历史新高。

　　90~120m2

　　中大户型热卖

　　无论是“9·30新政”，还是“3·30新政”，无一例外都存在对非首套房改善型买家有利的因素，促使这类买家入市增多，亦对楼市的成交结构产生一定影响。据合富置业成交数据统计，现时广州二手楼市仍以60~90平方米的中小户型为主，占比达三成多，但90~120平方米的中大户型物业，在“3·30新政”后至今的占比有明显上升，已接近三成，中大户型成交比例上升趋势自去年“9·30新政”后就逐步显现。

　　指标盘中
　　有六成业主涨价

　　梁燕明表示，从议价空间来看，“9·30新政”出台是一个较为重要的转折点。业主议价空间由去年9月最高峰的9%逐步下滑，而“3·30新政”出台以及降息、降准等政策利好叠加，现时业主议价空间在5.1%左右，是近一年最低。

　　从各成交热门指标盘放售个案分析，约三分之二的楼盘现时放盘价较4月有所上涨，尤其是天河、海珠、越秀以及非首套房买家青睐区域的成交热门指标盘，涨价现象更普遍。如市中心拥有教育资源优势的富力东堤湾放盘价约42904元/m2，比4月的39412元/m2升幅近9%，天河北金田花苑放盘价约26998元/m2，比4月的26190元/m2，出现3.1%升幅。

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